השגה למס שבח על שווי מכירה

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים (M.B.A. ) ושמאי מקרקעין

 

השגה למס שבח על שווי מכירה

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים (M.B.A. ) ושמאי מקרקעין


שווי המכירה
בעת מכירת מקרקעין, אחד הגורמים המרכזיים המשפיע על גובה מס השבח ומס הרכישה הינו שווי המכירה של המקרקעין, עפ"י הגדרתו במס שבח. נבחן תחילה את ההגדרות הרלבנטיות בחוק מס שבח:
"שווי" של זכות מוגדר בסעיף 1 לחוק כדלהלן:
"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -
(1) שנעשו בכתב ובהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין... נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;"
שווי המכירה מוגדר בסעיף 17 א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק")  כדלהלן: "שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת...".
מהאמור בסעיף 1 לחוק נובע, כי אם שוכנע המנהל כי בעסקה שנערכה בכתב, נעשתה העסקה בתום לב ומבלי שהיו יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, תתקבל התמורה הנקובה בחוזה כשווי המכירה.

פער בין שווי המכירה למחיר בחוזה
לעניין הפערים בין התמורה המוצהרת לבין השווי עפ"י דעתו של המנהל, מתייחסת הוראת ביצוע מס' 3 של מס שבח . עפ"י ההוראה, כאשר ההפרשים בין שווי השוק לבין התמורה המוצהרת  הוא כ - 30% ,  עד כי המעריך שוכנע כי התמורה לא ניתנה בתום לב, יש לקבוע את שווי השוק.
בהוראת ביצוע מס' 1 של מס שבח נקבע בסעיף 4.3: "כקו מנחה מוצע לראות בהפרש של 30% כפער ניכר, אולם אין זה מונע לקבוע את השווי לפי מיטב השפיטה גם כאשר הפער נמוך מ – 30%, אם למנהל יש יסוד להניח כי ההסכם מושפע מחוסר תום לב או מיחסים מיוחדים."
כאשר קמה התנגשות בין שווי השוק לתמורה, נאמר בפס"ד ליננברג (ע"א  218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב) ע"י כבוד השופטת בן פורת כי "שווי השוק הינו קנה המידה, והטוען לחריג – היינו, כי התמורה המופיעה בהסכם, אף על פי שהיא נופלת ממחיר השוק, תהווה את קנה המידה למס – עליו הראיה".
בע"א 3433/00 ליטנפלד ובייגל נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה דן בית המשפט העליון בערעור בו קבעה ועדת הערר שווי שונה מהמחיר הנקוב בחוזה. בפסק הדין שניתן ע"י כבוד  השופטת טובה שטרסברג – כהן נאמר כי אף שפער נרחב בין השווי לבין המחיר אינו יוצר חזקה בלתי ניתנת לסתירה באשר חל היעדרו של תום הלב בביצוע העסקה, הוא מהווה אבן בוחן לבחינת שאלת קיומו של תום לב בביצוע העסקה. בהינתן קיומו של פער – שאינו פער זניח – בין המחיר החוזי לבין שווי השוק, מוטל על כתפי הנישום לשכנע, כי עסקת מכר המקרקעין בה היה מעורב עומדת בתנאים הקבועים בחוק לשם קביעת שיעור המס על פי השווי החוזי.
בע"א 583/87 מפעלי מתכת עג"ם נ' מנהל מס שבח, בסעיף 4 לפסק דינו, קובע כבוד השופט אור כי "אם קיים פער ניכר בין שווי הנכס בשוק לבין המחיר לפי ההסכם, יהיה זה מוצדק שנתקיימו בנסיבות המקרה או חוסר תום הלב או השפעה על המחיר בגין יחסים מיוחדים בין הצדדים".


בפס"ד שניתן בתאריך 3.7.03 ע"י השופט בדימוס מ' סלוצקי ( עמ"ש 3042/02 דוד כנפי נ' מס שבח מקרקעין חיפה) נקבע כי מצוקה כלכלית, המסבירה את הפער בין שווי חוזי לשווי שוק, מניחים את דרישת תום הלב בעסקה.
בפס"ד הבדלה (עמ"ש 5263/96) נקבע כי הדרכים בהם ניתן היה להרים את נטל השכנוע בדבר הפער הניכר בין המחיר המוצהר לשווי השוק הן: הבאת חוות דעת של שמאי נגדי! הבאת עד מטעם הקונה,שיאשר את המחיר המוצהר! הבאת ראיות בדבר מצבו הכלכלי הקשה של המוכר במועד המכירה (המשמעות, לדעתי, הינה מכירה מאולצת במימוש מהיר – ז.ב.).
אגב, בעסקת קומבינציה קיים הבדל בין "השווי" לצרכי מס שבח לבין "השווי" לצורך מס רכישה.
 

נוהל הדיווח, התייחסות המנהל, ההשגה
הדיווח - בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הנוהל המקובל הינו הגשת שומה עצמית ע"י ב"כ המוכר הכוללת, בין היתר, את התמורה אותה בד"כ מבקש המוכר לקבל כשווי המכירה.
לעתים, במקום בו אין עסקה כמו במקרה של העברה ללא תמורה, ב"כ המוכר שם את שווי המכירה עפ"י מיטב הבנתו (ולעתים, תוך הסתמכות על שומתו של שמאי מקרקעין).
התייחסות המנהל - בהתאם לאמור בסעיפים 78א' או 78ב' לחוק, רשאי המנהל לשום את שווי המכירה של המקרקעין.
אם נעשתה שומה ע"י המנהל לפי מיטב השפיטה, הרי עפ"י סעיף 79א' "יפרט המנהל, בנוסף לנימוקים לאי קבלת ההצהרה או השומה העצמית, את הדרך שלפיה נעשתה השומה".

ההשגה –סעיף 87א' לחוק קובע לעניין ההשגה: "הרואה עצמו מקופח בהודעת שומה רשאי, תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההודעה, להשיג עליה בפני המנהל בכתב שבו יפרט את פרטי ההשגה עליהם הוא חולק וייתן טעם להשגתו;"
שומת המנהל
כאשר המנהל עורך שומה לפי סעיף 79א' לחוק, עליו לפרט את הדרך לפיה ערך את שומתו.
בדרך כלל, המנהל נוהג בשומתו להסתמך על 3 עסקאות, לגביהן הוא מציין את תאריכי העסקאות, גוש וחלקה, פרטי הממכר (שטח קרקע, שטח בנוי) מחיר המכירה ומחיר מחושב כמו $/מר"ק או $/מר"מ.
הזמן הממוצע המוקצב ע"י הנציבות למפקח מס לעריכת שומה הינו רבע שעה. ברור כי במגבלת זמן זו, המפקח (בד"כ) לא ייגש לארכיב לבדוק את העסקאות עליהן התבסס, לא יבדוק תכניות בנין עיר, לא יבקר במקום.  בדרך כלל, יסתמך המפקח על הנתונים המופיעים במערכת הממוחשבת של מס שבח.
דוגמא אופיינית של שומת המנהל תיראה כך:

 

עסקה מס'

תאריך העסקה

גוש וחלקה

השטח
מ"ר

המחיר ב- $

המחיר ב- $/מ"ר

1

1.1.2003

1000/100

1,100

70,000

63.6

2

1.5.2003

1000/101

1,300

80,000

61.5

3

1.6.2003

1000/102

1,500

90,000

60.0

 

 

 

 

ממוצע

61.7

האם ההשגה הינה שומה?

כן ולא.

כן, משום ששמאי כפוף לכללים הנדרשים משומת מקרקעין הערוכה בידי שמאי מקרקעין ובסופו של דבר, אנו עוסקים בהערכת שווי שהיא שומת מקרקעין.
כהערת אגב אוסיף כי המנהל, באמצעות מפקחיו, עוסק בשומת מקרקעין לכל דבר ועניין. לא רק שעורך השומה אינו שמאי, קביעתו איננה מתבססת על המינימום הנדרש בחוק לשומת מקרקעין.

לא מתבסס על כך שמטרת ההשגה לערער את הבסיס עליו הסתמך המנהל בשומתו.
ראשית, כאשר ההשגה לא מלווה ע"י עו"ד, על השמאי להיות ערני לנקודות משפטיות שונות ובמיוחד לעשות כל מאמץ לשכנע את המנהל, עפ"י הגדרת "שווי"  בחוק כי "התמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר".
לשם כך, מומלץ להציג תצהיר חתום בפני עורך דין בדבר אי קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה ולהביא את המוכר לדיון על מנת שיעיד על חוסר קיום יחסים מיוחדים בינו לבין הקונה.
ערעור בסיס שומתו של המנהל חייב להתבסס על בדיקה מעמיקה של כל אחת מדוגמאות המנהל תוך חיפוש ומציאת הסיבות (אם ישנן) לאי רלבנטיות עסקאות המנהל לנכס נשוא ההשגה.

דוגמאות של השגות:
דוגמא א': 
נתחיל בדוגמא פשוטה: דירת מגורים בת 3 חדרים ברחוב צידון בתל-אביב הועברה ללא תמורה מאדם לקרובו. בשומה העצמית העריך המוכר את שווי הדירה ב- 450,000 ₪. המנהל לא קיבל את השומה העצמית ושם את הדירה ב –1,047,000 ₪ וזאת תוך התבססות על עסקאות מכר של 2 דירות מגורים ברחוב צידון.
ביקרתי בשני הבניינים בהם ממוקמות דירות ההשוואה של המנהל ולהלן התרשמותי:
בעסקת השוואה א' מדובר בבית שנבנה לפני 12 שנה וממוקם באמצע הרחוב (מקום שקט). בבנין חניות לכל הדירות.
בעסקת השוואה ב' מדובר בבית ישן שעבר שיפוץ מקיף כולל פסיפס בחזיתו ושפריץ חדש בשאר החזיתות.
הגינה מטופחת ומכילה מערכת תאורה מופעלת בחיישן, דלת כניסה ואינטרקום חדשים וריצוף נאה בלובי (לא נכנסתי לתוך הבניין).

ערכתי ביקור בנכס נשוא ההשגה ומתברר כי מדובר בבניין ישן ללא מעלית וללא חניות הממוקם בפינת הרחובות צידון  ודיזינגוף שהוא כידוע רחוב סואן. ברור כי עסקות ההשוואה הנכונות חייבות להסתמך על עסקאות ברחוב דיזינגוף הסואן ולא על עסקאות ברחוב צידון השקט.

בגלל מחסור בעסקאות לגבי דירות ברחוב דיזינגוף, בדקתי מחירי ביקוש בדירות ישנות ברחוב והפחתתי 10% בין מחירי הביקוש לשווי הדירות והגעתי למסקנה כי שווי הדירה 680,000 ש"ח. בהשגה צויין כי המנהל שגה בכך שהתבסס על דירות ברח' צידון משום שהנכס הנדון אופייני לבנין הפונה לרח' דיזינגוף. כמו כן שגה המנהל בכך שהתייחס לדירת 3 חדרים בבנין בגיל שלא היה ידוע לו ובבניין עם חניות (נדיר מאוד בסביבה זו).

התוצאה היתה שהמנהל קיבל את ההשגה וקבע את שווי הדירה בהתאם לשומת ההשגה.

 

דוגמא ב':
דונם במושע של קרקע חקלאית ברחובות  נמכר בשנת 1996 בסך שך 27,000 $.
המנהל שם את המקרקעין בסך של 110,000 $ וזאת תוך הסתמכות על 2 עסקאות השוואה שנערכו בחלקה סמוכה.
בשומתי ציטטתי עסקאות שהיו בידי ושמתי את הקרקע, נכון לתאריך הקובע, בסך של 35,000 $.
בדיון שהתנהל בהשגה הוצגו בפני מספר רב של עסקאות בהם נמכרו, לרוכשים שונים, 420 מר"ק בלתי מסוימים מתוך חלקה בשטח של 42,000 מ"ר באותו הגוש, במחירים שהחלו ב 76,000 $/דונם בסוף שנת 95 ועלו בהדרגה עד 112,000 $/דונם באפריל 96. אגב, כל העסקאות לא הוצגו בפני לפני הגשת שומת ההשגה.
בבירור שערכתי לגבי הקונים, מתברר כי רובם תושבי חולון שרכשו את המקרקעין באמצעות אותו מתווך.
בשיחה שערכתי עם חלק מהרוכשים התברר כי הוצג בפניהם מצג שווא לפיה הקרקע לקראת הפשרה וכי יישאר בידם 250 מר"ק לאחר הפקעה.
הצגתי בפני המנהל הצהרה של ראש עיריית רחובות כי יתיר הפשרה של קרקע חקלאית הממוקמת מזרחית לכביש העוקף המזרחי (כפי שממוקם נכס זה) והצגתי בפניו תחשיב כי גם אם תופשר הקרקע בעוד 10 שנים, שוויה להיום בהתחשב בדחייה, הפקעות והיטל השבחה הינו 35,000 $.
המנהל קיבל חלקית את ההשגה וקבע את שווי המכירה ל – 52,000 $.
דוגמא ג':
דונם במושע של קרקע חקלאית בראשון לציון נמכר בסך של 28,000 $.

המנהל שם את המקרקעין בסך של  110,000 $ וזאת תוך התבססות על שלוש עסקאות שנערכו באותו גוש: עסקה אחת לחלקה שנמכרה במלואה ושתי עסקאות לגבי מכירה של חלק מחלקות.

הנישום הגיש השגה באמצעות שמאי מטעמו. שומת השמאי בהשגה התייחסה רק לנכס הנמכר, תוך התעלמות מעסקות ההשוואה של המנהל. שומת השמאי לא הכילה תחשיב, לא ציינה עסקאות השוואה,לא בדקה מצב תכנוני (מעבר לציון כי מדובר בקרקע חקלאית). בשומתו, המשתרעת על דף בודד, קבע השמאי כי למיטב ידיעתו שוויו של הממכר הינו 28,000 $. כמובן שההשגה נדחתה.

לאחר דחיית ההשגה התבקשתי להכין ערר על הדחייה.
בשלב הראשון נערכה בדיקה מדוקדקת של עסקאות ההשוואה: נערך ביקור בכל נכסי ההשוואה של המנהל. בביקור בנכסים התברר כי על שני נכסי השוואה בנויים מבנים והנכס השלישי משמש כחצר למפעל תעשיה המגודר יחד עם מבנה המפעל.

בשלב השני נבדקו תיקי הבניין בוועדה המקומית לתו"ב. הבדיקה העלתה כי למבנה אחד יש היתר לשימוש חורג, למבנה השני הוגשה בקשה לשימוש חורג ולגביה קיימת החלטת ועדה לאשר את השימוש החורג בתנאים. בנכס השלישי, המבנה הגובל בנוי בהיתר (לשימוש חורג), וגדר המפעל מקיפה גם את חלקת ההשוואה.

בשלב השלישי נבדק המצב התכנוני. מתברר כי הנכס הנדון וכל נכסי ההשוואה ממוקמים על קרקע חקלאית מוכרזת אך קיימת תכנית מחוזית מופקדת תמ"מ 21/3  (כיום התכנית מאושרת) הקובעת כי הנכס הנישום ממוקם באזור למתקני טיהור מים כאשר כל נכסי ההשוואה של המנהל ממוקמים בשטח אשר עפ"י התכנית המופקדת ייעודו לתעשייה.

 

פניתי למס שבח והסברתי להם כי לאור הממצאים בעסקות ההשוואה, הם עשויים להתבזות בערר והצעתי להם לערוך מחדש את שלב ההשגה. במס שבח השתכנעו ולפנים משורת הדין הסכימו להליך שאינו מופיע בחוק: השגה חוזרת.

בשלב ההשגה החוזרת הוצגו בפני המפקח העובדות שפורטו לעיל, והמפקח הבין ששומת המנהל שגויה. מכיוון שהחלקה הנדונה גבלה בגוש אחר, המלצתי למפקח לחפש עסקאות השוואה בגוש הסמוך. המפקח מצא עסקאות נוספות בגוש סמוך שכולו חקלאי ואשר יעודו עפ"י תממ 21/3 זהה ליעוד החלקה הנדונה והציע פשרה אשר התקבלה ע"י הנישום לפיה שווי המכירה ייקבע ע"ס של 34,000$.

דוגמא ד':

בעיר שדה צפונית ממוקם מבנה תעשיה דו קומתי, ללא מעלית, בן 25 שנה הבנוי מבטון ובלוקים חשופים. במבנה האמור, נמכר אולם תעשיה בקומה א' בשטח 330 מר"מ בסך של 99,000$ (300 $/ מר"מ).

המנהל שם את האולם לפי שווי של  900 $/ מר"מ וזאת תוך התבססות על 3 עסקאות השוואה.

בשלב ראשון, אותרו נכסי ההשוואה: התברר כי שני נכסים הם בניני משרדים במבנים חדשים שבנייתם הסתיימה זה מכבר. המבנים מחופים שיש ומכילים מעלית.

נכס ההשוואה השלישי הינו ממכר מעורב של אולם תעשיה בקומת קרקע ואולם תעשיה בקומה א' במבנה בן 8 שנים המכיל מעלית כאשר בקומת הקרקע נעשים שימושים מסחריים. שני האולמות במצב טוב.

מביקור בנכס נשוא ההשגה מתברר כי הנכס שימש שוכרים שהפעילו במקום מפעל לעיבוד זהב. עם עזיבתם, עקרו השוכרים את לוח החשמל, השאירו מחסומי בטון נגד פריצה (עפ"י דרישות חברת הביטוח)  אותם היה צריך לעקור, חלונות שבורים, תקרה אקוסטית שבורה ומפגעים נוספים.
קבלן שיפוצים שהובא ע"י הבעלים העריך את עלות התיקונים בסך של 25,000 $ (כ – 80 $/מ"ר).
ניסיתי לאמוד מה מידת ההשפעה של העדר המעלית על שווי אולם תעשיה בקומה א' וזאת בהשוואה לאולם דומה בבניין עם מעלית. מאחר ולא מצאתי עסקאות השוואה, התייעצתי עם כמה מעמיתי לגבי השפעת המעלית החסרה על ירידת השווי של אולם התעשיה. הפער הממוצע לפי דעת השמאים היה 50%. לבסוף, חיפושי העלו פרי וקיבלתי מאחד מעמיתי נתונים לגבי עסקת מכירה באזור התעשיה בחולון של אולם תעשיה בקומה א' ללא מעלית, בשטח כמעט זהה לנכס הנדון. הנכס נמכר ע"י כונס נכסים והעסקה  אושרה ע"י בית המשפט המחוזי (במקרה כזה לא יכול לטעון המנהל לקיום יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר). מחיר המכירה למ"ר בנכס ההשוואה היה 250 $/מר"מ. אם נניח כי במכירה במסגרת כינוס נכסים נמכרים הנכסים תוך הפחתה ממחיר השוק של כ – 20%, יתקבל כי שווי נכס ההשוואה הינו בגבולות של 300 $/מ"ר, שווי הזהה למחיר המכירה של הנכס בהשגה.
לחיזוק נימוקי ההשגה, נבדק שווי הממכר בגישת ההכנסות, תוך התבססות על חוזי שכירות באותו מבנה. השווי שהתקבל בגישת ההכנסות היה נמוך במידת מה ממחיר המכירה. השווי שהתקבל בגישת ההכנסות מחזק את העובדה כי מחיר המכירה התבסס על שוויו האמיתי של הנכס.
באופן תמוה, ההשגה נדונה במס שבח ע"י המפקחת שערכה את השומה (עובדה המנוגדת לסעיף 87א. לחוק בו נאמר: "מי שערך את השומה לא יחליט בהשגה עליה"). לאחר שחקרה את המוכר והשתכנעה לגבי אי קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, החליטה המפקחת לקבל את ההשגה במלואה ולקבל את המחיר בעסקה כשווי המכירה.

דוגמא ה':
חנות הממוקמת בחלקו הדרומי של רחוב הרצל ברחובות נמכרה בסך של 134,000 $. החנות ממוקמת על מחצית הצפונית של חלקה כאשר על המחצית הדרומית של אותה חלקה ממוקמת בחזית חנות לממכר פלפל הבנויה בקיר משותף עם החנות הנשומה ובית מגורים בעורף המחצית.
מס שבח קבע את שווי המכירה של המקרקעין בסכום של 298,470 $.
בנימוקי השומה, התייחס המנהל בפרוט רב למצב התכנוני המאפשר לבנות על החלקה שטח מסחרי ומעליו מגורים או מסחר. המנהל קבע שווי נפרד למסחר ושווי נפרד למגורים. בנוסף, ציין המנהל כי שומתו היתה על הצד הנמוך משום שלא הביא בחשבון זכויות נוספות כגון שטחי שרות ומרתף.
עסקאות ההשוואה של המנהל בכל הקשור לשטחי המסחר מעלות תהיות לגבי גישת המפקח שדחה את
השומה העצמית: המפקח מצטט עסקאות "השוואה" באזורים היקרים ביותר של רחוב הרצל שם השווי למר"מ הינו פי 3 מהשווי במקום בו ממוקם הנכס הנדון.

בברור עם המוכרים, מתברר כי בעבר נחתמו שני הסכמי אופציה למכירה הנכס: האחד ע"ס 130,000 $ והשני ע"ס 109,000 $ כאשר הקונה מתחייב לשאת בתשלומי מס שבח והיטל השבחה. שני ההסכמים לא הגיעו לכלל מימוש (מתברר כי הקונים תכננו למצוא קונה אחר שישלם יותר ממה שהם התחייבו ולאחר
שלא מצאו קונה מתאים לא מימשו את האופציה).
להסכמי האופציה שהוצגו בהשגה יש תפקיד כפול: הם מצביאים על חוסר יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר ומעידים על שווי השוק כפי שראו שני קונים פוטנציאלים הפעילים בשוק הנדל"ן המקומי.
נושא היעדר היחסים המיוחדים בין הצדדים איננו חלק משומת השמאי. כפי שנאמר קודם, ההשגה היא לא רק שומה. אם השמאי משיג ללא סיוע של עורך דין, עליו להעלות כל טיעון סביר המועלה בד"כ ע"י עורך הדין,  כולל טענה על היעדר יחסים מיוחדים אותה רצוי ללוות בתצהיר של המוכר על היעדר יחסים מיוחדים בינו לבין הרוכש.
בשלב הראשון נבדקו תכניות בנין העיר החלות במקום. הבדיקה העלתה כי עפ"י התקנון, הבנייה אמורה להיות משותפת לחלקה הנדונה ולחלקה הגובלת. בגלל ריבוי הבעלים בשתי החלקות, סיכויי המימוש לבנייה בעתיד הקרוב - נמוכים. תמיכה לדעה בדבר סיכויי המימוש הנמוכים מתקבלת מהעובדה כי ב – 10 השנים האחרונות אף מבנה לא הוקם בסביבות הנכס הנדון וזאת עקב ריבוי הבעלים (מושע) הנובע מירושות של משפחות ברוכות ילדים.
בשלב השני נבדקו עסקאות ההשוואה של המנהל, מיקומם ואופיים:
לגבי עסקאות המגורים, עסקאות המנהל התייחסו לדירות/מגרשים ביעוד מגורים ולא ביעוד משולב וידוע לכל כי שווי דירות בבניין המיועד למגורים בלבד גבוה יותר משווי דירות דומות במבנה מעורב.
לגבי החנויות, עסקאות המנהל היו במרכז העיר ולא בשכונה מרוחקת מהמרכז. העסקה הבודדת של המנהל בשכונה הנדונה התייחסה לעסקה מלפני 2.5 שנים כאשר אנחנו נמצאים בשוק יורד. בהשגה טענתי כי העובדה שהמנהל לא ציטט עסקאות מתקופה קרובה מצביעה על עצירה בעסקאות באזור בו ממוקם הנכס הנדון ומי שרוצה בתקופה כזו למכור חייב להפחית במחיר הדרישה. בנוסף, ציטטתי מספר עסקאות הן למסחר והן למשרדים באזורים קרובים יותר לנכס הנדון מעסקות ההשוואה המצביאים על הבדלים מהותיים במחירי העסקאות כתלות במרחק ממרכז העיר.

בשלב הבא ערכתי בדיקה לגבי מהות הרוכש וכוונותיו. מתברר כי הרוכש הינו דייר מוגן במחצית האחרת של החלקה והוא מפעיל במקום מזנון פלפל הזוכה להצלחה כלכלית גדולה. הערכה של העדר הכנסות למזנון במקרה של בניית מבנה חדש על כל המתחם, בהנחה שהמזנון לא יעבוד במשך 1.5 שנה ממועד ההריסה עד לתום הבניה, מביאה למסקנה כי הנזק הכלכלי שייגרם למפעיל המזנון עולה על שווי הרכישה של הנכס הנדון. המסקנה מהבדיקה האמורה היא כי הרוכש "קנה" ביטוח נגד בנייה!
בגוף השומה הוצג תחשיב  לפיו השווי מורכב משווי כל אחד מהמרכיבים (מגורים, מסחר, משרדים) ובסה"כ 159,000 $. לתוצאה ראשונית זו ביצעתי הפחתה בגין מושע המתבטאת בדחייה של 15 שנה והתקבל סכום של 44,000 $. לסכום זה הוספתי ערך נוכחי של דמי השכירות של החנות ל – 15 שנה והתוצאה הכוללת הצביעה על שווי של 86,000 $.
צרוף כל הממצאים שהוצגו למפקח שדן בהשגה שכנעו אותו לקבל את המחיר בחוזה כשווי המכירה.

מסקנות והמלצות

  • הקפד לדרוש מהמנהל את מירב האינפורמציה לגבי עסקאות ההשוואה.

  • בדוק אם עסקאות ההשוואה "חשודות" למשל כאשר לכל הקונים מכנה משותף והמקרקעין נקנו כולם באמצעות אותו מתווך.

  • בדוק מיקום עסקאות ההשוואה והסק מסקנות לגבי רלבנטיות העסקאות לגבי הנכס הנשום.

  • בדוק מצב תכנוני, כולל תכניות מחוזיות. הקפד לחפש סעיפים בתקנון התכניות הפוגעים בנכס הנשום: שיתוף עם חלקה אחרת, הפקעות, יעוד עתידי נחות וכד'.

  • בדוק תיקי בניין של נכסי ההשוואה.

  • בדוק הצהרות של פרנסי העיר לגבי עמדתם העקרונית לשינוי יעוד של המקרקעין.

  • ברר עם המוכרים אילו נסיונות נערכו בעבר לגבי מכירת הנכס.

  • בדוק מי הקונה ומה כוונותיו.

  • דאג שהמוכר יציג תצהיר לגבי אי קיום יחסים מיוחדים עם הקונה ושקול אם להעידו בדיון בהשגה.


    מראי מקום:
    1. ע"א  218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב.
    2. ע"א 3433/00 ליטנפלד יצחק ובייגל רבקה נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה ("מיסים" טז/4 ה – 81).
    3. עמ"ש 3042/02 דוד כנפי נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה.
    4. ע"א 583/87 מפעלי מתכת עג"ם נ' מנהל מס שבח.
    5. עמ"ש 5236/96 יצחק הבדלה נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה ("מיסים" יב/4 ה- 330).
    6. מס שבח, הוראת ביצוע מס' 1, עדכון מס' 15 (אוגוסט 1998).
    7. מס שבח, הוראת ביצוע מס' 3, עדכון מס' 19 (אפריל 2001).


    מאמר 12.1