מקדמי התאמה בשמאות מקרקעין - סוף שימוש במחשבה תחילה

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים ושמאי מקרקעין

 

מבוא

שלוש גישות עיקריות קיימות בשומת מקרקעין: גישת ההשוואה הישירה, גישת העלויות וגישת היוון ההכנסות. מבין שלש הגישות, אין חולק כי גישת ההשוואה הישירה הינה השיטה המועדפת.

מכיוון שנכס נדלני, שלא כמו מוצר תעשייתי, אינו זהה לאחר, יש נכסים דומים ואין כמעט נכסים זהים.

כאשר משתמשים בגישת ההשוואה הישירה, שמאי מקרקעין הבוחן את נתוני ההשוואה, חייב לאבחן בתשומת לב רבה את ההבדל בין נכס ההשוואה והנכס הנישום ולהפעיל על נכס ההשוואה מקדם התאמה המבטא, לדעת השמאי, את יחס השווי בין נכס ההשוואה והנכס הנישום.

כל שמאי משתמש במהלך עבודתו במקדמי התאמה המתבססים על ניסיונו או ניסיון מי מעמיתיו למקצוע.  לדוגמא, בתכניות איחוד וחלוקה, בקביעת שווי המקרקעין במצב נכנס ובמצב יוצא, קובע השמאי בפרק העקרונות  מקדמי התאמה למגרש פינתי, לקרבה לשצ"פ, למגרש צר וכד'. שמאים שונים משתמשים לעתים קרובות במקדמים  דומים, עד שנדמה כי המקדמים מבוססים על ניתוח מעמיק של נתונים סטטיסטיים.

האם כך הוא הדבר  ?

במספר מקרים שעסקתי, היו לנגד עיני מקדמי התאמה בהם השתמשו שמאים אחרים לאותם המקרים.

בבדיקה שיטתית של מקדמי ההתאמה שנקבעו על ידי שמאים שונים, הגעתי למסקנה כי השימוש במקדם ידוע מראש הינו בעייתי ולעתים עלול להביא לתוצאה שגויה. יש לנתח כל מקרה לגופו ולבחור לשומה הפרטנית את המקדם המתאים וזאת בהתבסס על עקרונות שמאיים מקובלים.    

 השימוש במקדמים ידועים בהם נעשה שימוש בעבר , מבלי לבדוק את התאמתם לנכס נשוא העניין, עלול להוליך לטעויות ניכרות בשומה. אדגים את האמור בשלוש דוגמאות:  

          

 מקדם למגרש סמוך לבית ספר

מדובר בתכנית אחוד וחלוקה למקרקעין בישוב עירוני, בה חולקה הקרקע למגרשים בשטח של

כ - 400 מ"ר, לבניית קוטג'ים דו משפחתיים בשטח קרקע של כ- 200 מ"ר ליח"ד. המגרש נשוא השומה היה סמוך לגדר בית ספר גדול העתיד להבנות בשכונה, כאשר יח"ד אחת משיקה לגדר ביה"ס ויח"ד השנייה מרוחקת מהגדר.

שמאי הועדה שם מגרש אופייני לקוטג' בשכונה (עם מקדם 1) בסכום של 57,500 $

והערכתו זו סבירה בעיני. למגרש  הנישום, קבע שמאי הועדה  מקדם התאמה של 0.95.

הבה נבחן, תוך שימוש בכלים שמאיים מקובלים, את מקדם ההתאמה שנקבע ע"י שמאי הועדה.

הגישה העדיפה להערכת נכס מקרקעין הינה, כידוע, גישת ההשוואה הישירה. לו מצאנו עסקאות השוואה למגרשים דומים, האחד גובל והשני רחוק מגדר ביה"ס, מקדם ההתאמה  בגישת ההשוואה היה ברור לכולם.

בהעדר עסקאות השוואה ישירה למגרשים, הדרך החלופית הינה הערכה בגישת החילוץ וזאת ע"י בדיקה שוויו של קוטג' סמוך לגדר בי"ס לעומת קוטג' זהה הממוקם רחוק מביה"ס. את ההפרש בשווי הקוטג'ים יש ליחס להפרש בשווי הקרקע וזאת משום שעלויות הבניה זהות לשני הקוטג'ים. 

חיפשתי עסקאות השוואה לדירות מגורים הסמוכות לבית ספר לעומת דירות מרוחקות מבי"ס ומצאתי דוגמא בודדת, בישוב שכן, בו נמכרה דירת ההשוואה הסמוכה לגדר ביה"ס בשווי הנמוך ב - 20% ממחיר דירה דומה בסביבה. במקרה הנדון, קוטג' אחד סמוך לגדר ביה"ס והצמוד לו מרוחק מהגדר ולכן הנחתי לקוטג' הרחוק שווי הנמוך ב- 10% ובממוצע, שווי הנמוך בכ- 15% לשני הקוטג'ים.

קוטג' בנוי בסביבה נמכר בכ- 240,000 $. הפחתת השווי  לשני הקוטג'ים הינה בשיעור של

 72,000 $= 15% X 480,000 $

ירידת השווי שחושבה ניתן ליחס לקרקע.  על מנת לחלץ את ירידת השווי המיוחסת לקרקע, יש להפחית   רווח (20%), דחיה עד גמר הבניה  (7%), ומע"מ (ניתוח המחירים נעשה מנקודת מבטו של קבלן המחויב במע"מ).

סה"כ ההפחתה תהיה בשיעור של     48,000 $ = (1.2 x 1.07 x 1.17) 72,000/ $

שווי המגרש הסמוך לבית הספר       67,000 $ = 48,000  $   -  57,500 $    X  2

מקדם ההתאמה הנכון למקרה זה הינו     0.583  =  (2  x 57,500) /  67,000  $

הערות למקרה זה:

1.         עדיף   כמובן   להסתמך  על  יותר  מעסקת  השוואה אחת,  אך  מטרת  המאמר להעיר ולקדם

דיון מקצועי כיצד להתמודד עם בעיה שכזו.

2.         גם    בדוגמא   שהוצגה,  אשר   באה   להציג   דרך  ניתוח   שיטתית, לעתים,  לא ניתן להימנע

מלהשתמש בניסיון השמאי על מנת לקבוע מקדמי התאמה בין נכסים (ובדוגמא שלפנינו, מקדם התאמה בין חלק המגרש הגובל בגדר לבין המגרש הצמוד לו).

 

מקדם לקרבה לכביש סואן

מדובר בתכנית אחוד וחלוקה בישוב עירוני, בה הוקצו מגרשים לבנית בתים בני 18 קומות ובהם 67 יח"ד לבנין.

במאמר נעסוק בשני מגרשים זהים, למעט מרחקם מהכביש הסואן.

מרחק הכביש מקצה הבנינים המתוכננים על המגרשים הינו 48 ו- 17 מטרים בהתאמה ומרחק מרכז הבנינים הינו 63 ו- 32 מטר בהתאמה. ניתן בקירוב סביר להניח שבנין אחד מרחקו מהכביש כפול מהשני.

שמאי הועדה קבע שווי קרקע ליח"ד  של 50,000 $ ומקדם התאמה בגין רעש למגרש הקרוב לכביש, בשעור של 0.926 .

בשלב ראשון ניסיתי למצוא נתונים לגבי השפעת רעש על ירידת ערך בדירות מגורים.                        מצאתי מאמר שפורסם במעריב ביום 14.3.99 ע"י דורון לביא, אשר שימש כמרכז הוועדה הבין משרדית לקביעת תקני רעש מכבישים. המסקנה מהמאמר הינה, כי על כל עליה ב- DBA 1(דציבל), יורד שווי הדירה ב - 2%.

בשלב השני, התייעצתי עם יועץ האקוסטיקה החיפאי משיח שמטוב, על מנת לקבל נתונים על הרעש הבוקע מקרבתו של הכביש הסואן.

על פי הנתונים שקיבלתי, הכפלת המרחק מהכביש, מורידה את הרעש ב - 3 דציבל.     

על פי הנתון של ירידת ערך של 2% לדציבל, מדובר בירידת ערך דירה בבנין הקרוב לכביש ב 6%- לעומת שווי דירה בבנין המרוחק מהכביש.

מירידת ערך הדירה יש לחשב את ירידת ערך הקרקע ליח"ד.

בהנחה  ששווי  דירה  ממוצעת  במבנן  האמור הינו 180,000 $ , ירידת הערך לדירה תהיה בשיעור של

10,800 $ = 6% x 180,000 $

מתוך ירידת ערך זו, בהנחות שניתנו בדוגמא הקודמת ובהנחה שמשך הבניה שנתיים, נקבל שההפחתה לקרקע הינה                 6,720 $ = (1.2 x 2 1.07 x 1.17) / 10,800 $

ומקדם ההתאמה למקרה זה הינו          0.866  = (50,000 / 6,720 $) - 1

התוצאה מראה על ירידת שווי של 13.6% בעוד שמאי הועדה העריך את ירידת השווי ב- 7.4%.

ההפרש בירידת השווי בין התחשיב שהוצג בדוגמא לבין שומת שמאי הועדה הינה בשיעור של 84%.

מקדם לשווי דרך

מדובר בתכנית איחוד וחלוקה בין שתי חלקות אשר אחת מהן סווגה במצב הקודם כדרך קיימת, בעוד החלקה השנייה סווגה כשטח לתכנון בעתיד.

לקביעת מקדמי שווי לשני היעודים, התבססתי על הקווים המנחים אשר אושרו בפס"ד גוגול נ' עירית חולון המ' 5270/70, לפיהם נקבע כי שווי דרך הינו 10% משווי קרקע בסביבה ובמקרה שלנו - קרקע למגורים.  על מנת לחשב את יחס השווי בין דרך לבין קרקע לתכנון בעתיד ערכתי את החישוב הבא, תוך התבססות על מספר הנחות:

A        -     שווי קרקע למגורים.

A0.1   -     שווי קרקע לדרך.

B        -     שווי קרקע לתכנון בעתיד.

K        -     יחס שווי בין דרך לבין קרקע לתכנון בעתיד.

n       -     שנות דחייה עד לאישור למגורים.

i         -      שער הוון, כולל סיכון.

0.6     -      חלק השטח שנשאר לאחר הפקעות.                                                n (100 / i + 1) : A 0.6 = B

n (100 / i + 1) =n(100i/  + 1)x A0.6 / A0.1 =B : A0.1 = K

i  נלקח כ- 8% (6% שער הוון בתוספת 2% סיכון).

n נלקח כ- 7.5 שנים וזאת בהסתמך על 6 שנים שעברו מאישור התכנית הקודמת עד לאישור התכנית שאפשרה בניה ובהנחה שמשך הזמן להכנת התכנית הקודמת ארך שנה וחצי.

בהסתמך על נתונים אלה                                                             0.3 = 7.5 1.08 = K

כמובן שלכל מקרה יש לבדוק מהם ה- i, n  המתאימים.

 

מסקנה

המסקנה הינה ככותרת המאמר: סוף שימוש במחשבה תחילה. על השמאי להשתמש בזהירות במקדמי ההתאמה ולבדוק היטב באם מקדם ידוע, בו נעשה שימוש בעבר, אכן מתאים למקרה הנבדק בשומתו הנוכחית. באם אין הדבר כך, על השמאי להתאים את המקדם הנכון לשומה הפרטנית, תוך שימוש בשיטות השמאויות המקובלות.

 

תודה: בניתוח דוגמא מס' 3 נעזרתי בהערותיו המאירות של השמאי בני גולדשטיין.