ברניר שמאות מקרקעין

פטור מהיטל השבחה לפי ס' 19 (ב)(6): האם תכנית ביניים מקלקלת הפטור ?

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים ושמאי מקרקעין

 

 

ס' 19 (ב)(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965, ענינו אחד מסוגי הפטור מהיטל השבחה.

הסעיף לא מוכר יחסית והוא חל  על מספר מצומצם יחסית של מקרקעין ברחבי ישראל.                  הסעיף קובע כהאי  לישנא:

19 (ב)(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם                  משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפי 1 בינואר 1950 ;                    

פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה;

לעניין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכח הדין, כדין המעביר.

ישנם מספר תנאים מצטברים לקבלת הפטור כאשר מאמר זה דן בתנאי האומר: " וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפי 1 בינואר 1950 ;"

ישנם מקרים ברורים בהם הייתה תכנית ישנה מלפני 1.1.1950 ותכנית חדשה המאפשרת בניה או הרחבת בניה. אם הנישום עומד בכל שאר תנאי הפטור, אין בעיה בקבלת הפטור לפי סעיף זה. ישנם מקרים, בהם הייתה תכנית ביניים בין התכנית הישנה (לפני 1.1.50) לבין התכנית החדשה.ניתן לאבחן שני מקרים:

א.         תכנית הביניים אפשרה בנייה למגורים.

            במקרה זה לא יחול הפטור על התכנית החדשה לפי הסעיף הנדון.

ב.         תכנית הביניים לא אפשרה בנייה למגורים.

            במקרה זה דן המאמר. בהמשך, אסביר מדוע לדעתי, חל הפטור במקרה זה.

נדגים תחילה במס' דוגמאות איך פרשנות אחרת לסעיף פוסלת את הפטור.

דוגמא א' : תכנית מנדטורית 6R/ משנת 42 לא אפשרה בנייה. בשנת 1990 אושרה תכנית על כל הישוב המאפשרת בניית מרתף. בשנת 1995 פורסמה תכנית המאפשרת בניה למגורים.

היעלה על הדעת כי תכנית המרתפים היא "התכנית הקודמת" המבטלת את הפטור ?

דוגמא ב': תכנית מנדטורית /6R משנת 42 אשר אפשרה בניית יחידת מגורים אחת. בשנת 1960 פורסמה תכנית מתאר לישוב ובו סומנה החלקה כקרקע חקלאית אשר אינה מאפשרת בנייה (להלן: "התכנית הפוגעת"). בשנת 1995 הופשרה הקרקע לבניה למגורים.

האם התכנית הפוגעת מבטלת את הפטור ?

דוגמא ג': תכנית מנדטורית 6R/ משנת 42 לא אפשרה בנייה. בשנת 1990 אושרה תכנית המייעדת את המקרקעין לתכנון בעתיד למגורים ("תכנית צבעים"). בשנת 1995 פורסמה תכנית המאפשרת בניה למגורים. האם תכנית הצבעים "שורפת" את הפטור?

 

 

בע"א 481/73 פ"ד כט (1)505, 516 קובע הנשיא זוסמן כי "חוק הוא מכשיר לשם ביצועה של מטרה תחיקתית, ולכן הוא צריך פרשנות לפי המטרה הגלומה בו".

ועוד מצינו כי "את פרשנותו של החוק יש לבסס על לשונו ועל הגיונו ועל מטרתו ועל תכליתו... הפרשן אינו בלשן או לוגיקאי, ודבר חקיקה אינו חידה בלשנית או לוגית. חוק הוא יצירה תכליתית, ויש לתת לו פרוש שיגשים את תכליתו".

(דברי השופט ברק בבר"ע 277/82 פ"ד לז (1)826).

את המטרה האמורה של החוק "יש לגלות לא רק על-פי קריאת סעיפי החוק בכללותם, אלא לפעמים גם על - ידי בדיקת תולדות החקיקה כדי לעמוד על העוול שביקש המחוקק למנוע או להסיר באמצעותה, ועל התרופה שקבע שם לצורך זה" (פרופ' ש' אגרנט, תרומתה של הרשות השופטת למפעל החקיקה, עיוני משפט כרך י' חוברת 2 אוגוסט 1984 עמ' 233, בעמ' 241).

"את תכלית החקיקה ומטרת החקיקה שהמחוקק ביקש להגשים יש לחפש גם בהיסטוריה החקיקתית תוך הסתייעות בהצעת חוק ובדברי הכנסת"

(הש' י' ברק בבג"צ 547/84 פ"ד מ' (1) 113).

           

כאשר בוחנים את הסעיף בחוק יש לחזור (כפי שעשה ביהמ"ש המחוזי בשבתו כבית דין לערעורים בערעור אזרחי 777/87 מרים גבריאלוב  ואחרים נגד ועדה מקומית רחובות) לדברים שנאמרו בכנסת בעת הגשת התיקון לחוק התכנון והבניה ע"י יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה, הגב' שושנה ארבלי אלמוזלינו, בזה הלשון:

 "אזרחים רבים הקפיאו תוכניות בניה מאז יולי 1981 והם מחכים לתיקון החדש אשר בא לפטור אותם מתשלום היטל השבחה ולהקל עליהם (וסעיף הפטורים עוסק בין היתר במקרה של) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם עשר שנים לפחות והמקרקעין משמשים לבניה או הרחבה של דירת מגורים עבור הבעלים או קרוביהם, ויכולים להיות כמה קרובים, כל עוד קרבתם היא בהתאם להגדרה שנקבעה בחוק..." 

 

יוצא מכאן כי כוונת הסעיף הייתה לאפשר פטור בבניית יח"ד עבור הבעלים. פטור זה ניתן לקבל רק כאשר הבניה מתאפשרת עפ"י הת.ב.ע. החדשה. במקרה שתכנית הביניים לא אפשרה בניה, אין לראותה כתכנית קודמת לעניין סעיף זה והמסקנה שהתכנית הקודמת הינה התכנית  שאושרה לפני 1.1.1950.          

פטור לפי סעיף זה נדון, למיטב ידיעתי, בשני מקרים:

• ע"ש 7/96 פון וייזל ואחרים נ' ו' מקומית לתכנון ובניה "זמורה". התביעה הוגשה בצורה לא נאותה ונדחתה מנימוקים פרוצדורליים מבלי שהשופט דן לגופן של הטענות.

• בש"א 102920/00 סלע ואחרים נ' ו' מקומית לתכנון ובניה קרית אונו.

  התביעה נדחתה ממספר נימוקים ביניהם:

  1.       השופטת קיבלה את טענת ההגנה, לפיה מגרשי התמורה עליהם מבקשים לבנות אינם אותם   המקרקעין בהם החזיקו מעל ל- 10 שנים וזאת בגלל נושא האיחוד והחלוקה.
  לעניין זה אעיר כי משמעות החלטתה זו של השופטת הנכבדה היא כי בכל תכנית איחוד וחלוקה לא ניתן לקבל פטור כלשהו מהיטל השבחה משום שלא מדובר באותם המקרקעין. אני חולק על מסקנתה זו של השופטת הנכבדה.

  2.       המבקשים היו 4 שותפים כאשר ניתן לבנות 2 יח"ד ולא ברור מי מהם יגור ביח"ד. אי לכך, לא יכול להתקיים התנאי כי הדירה תשמש למגורי המבקש.

              3.         תכניות הביניים בין 6R/ המנדטורית לתכנית האחרונה היו בעלות השפעה על

  המקרקעין (מדובר בתכניות שהפקיעו חלקים מהחלקה לצרכים ציבוריים).

  בפסק הדין של כב' השופטת דליה מארק-הורנצ'יק לא מצאתי כל  התייחסות של ב"כ המערערים באשר לכוונת המחוקק כפי שהובאו בעת הגשת התיקון לחוק בכנסת.

   

  סוף דבר: אני קורא לציבור עורכי הדין להרים את הכפפה, למצוא את המקרה המתאים ולבחון אותו בבית המשפט.