ברניר שמאות מקרקעין

תחשיבים נדרשים בשומת מקרקעין של רשות שלטונית

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים (M.B.A. ) ושמאי מקרקעין

 

סוגי השומות

מאמר זה מתייחס לתחשיבים הנדרשים בשומות מקרקעין (להלן:"שומות") הנערכות ע"י שמאי מקרקעין

עבור רשויות שלטוניות כמו גם בשומות האחרות /נגדיות המוגשות ע"י שמאי הבעלים וכן לגבי שמאים מכריעים שמעמדם כבורר או מוטב שיפוטי.
הכוונה בעיקר בשומות להיטל השבחה, תביעות לפי סעיף 197, לוחות איזון במסגרת תכניות איחוד וחלוקה, הפקעות.

השומה כחוות דעת מומחה
י. דנוס (1) גורס במאמרו כי שומת מקרקעין הינה כחוות דעת של מומחה. חוות דעת כזו אמורה להציג את העובדות, ניתוחן והסקת המסקנות מהן. הכותב מצטט מספרו של א. הרנון "דיני ראיות" הדן בחוות מומחה: "כדי שלא לערער את סמכות ההכרעה של בית המשפט, יש להגיש את חוות הדעת המקצועית בצורה שתאפשר לשופטים לגבש לעצמם דעה בלתי תלויה. על המומחה להכניס את השופט בסוד מומחיותו, לגלות בפניו את החיובי ואת השלילי שבממצאיו, ולשתף את בית המשפט בהתלבטיותיו. מומחה המנסה להעלים, מבית המשפט ומן הצדדים, חומר המטיל ספק בחד משמעותם של ממצאיו, עלול להרוס את כל אמינותו".

התייחסותם של בתי המשפט
קיימת התייחסות מועטה של בתי המשפט לחוסר פרוט בשומת שמאים למטרות שהוגדרו ברישא של המאמר. בענין היטל ההשבחה, בד"כ מגיע הענין לראשונה לבית המשפט בערעור על החלטת שמאי מכריע. נדיר, שנישום מערער לבית המשפט על אי פרוט תחשיבים בשומת שמאי הוועדה. בענין יודוביץ (4) הוגש בג"צ בנוגע לאי מתן פרוט בשומת ועדה מקומית (מדובר על חלוקת ההיטל בין מרתפים לשטח עיקרי).
בג"צ קבע כי עד למתן הפרוט בשומה לא יתחילו להיספר אותם 30 יום העומדים לבעלים עד להגשת שומה אחרת.
בתי המשפט נדרשים לעתים לדון בפסיקתו של שמאי מכריע לענין היטל השבחה ודברי בית המשפט חדים וברורים:
בענין מ.ת.מ ושופרסל (8) כבוד השופט ג'יג'י קובע  כי "רבים הם קביעותיו וחישוביו של השמאי המכריע שאותם לא נימק כגון....."קבע השמאי המכריע את שווים של פריטים מסויימים מבלי שנימק כיצד הגיע לשווי זה". לאור קביעתו העובדתית של השופט ממשיך ופוסק כי "הכרעת שמאי חייבת להיות מנומקת נימוק המאפשר לבית המשפט לבחנה ולבדוק את דרך קבלתה, אם נתקבלה כדין, אם הופעלו בקבלתה שיקולים עניינים, ואם היא מבוססת על חומר מהימן. הכרעה לא מנומקת, או שאינה מנומקת היטב, אינה מאפשרת לבית-המשפט להעבירה תחת שבט ביקורתו."
בעניין אלדר (3) העוסק אף הוא בערעור על פסיקת שמאי מכריע בהיטל השבחה, שואלת כבוד בשופטת רירי שמולביץ: האם יש צורך בפירוט תחשיב קביעות השמאי לגבי שווי מ"ר לתוספת בניה וסכום ההיטל?


תשובתה: "אני סבורה, כי צודקת המערערת בטענתה, כי על השמאי לפרט בחוות דעתו, על יסוד מה קבע שווי מ"ר של תוספת בניה בסך של 475 $ וכן היה עליו לפרט את התחשיב לפיו קבע את היטל ההשבחה ובכך לאפשר את בחינת השומה." לאור מסקנתה האמורה, החזירה השופטת הנכבדה את התיק לשמאי המכריע על מנת שיתקנה וישלימה תוך "פירוט התחשיב שבבסיס קביעת שווי למ"ר מבונה של התוספת".
נראה לי כי הדברים חדים וברורים.
ועדת ערר של מחוז ת"א (9) דנה בתביעת פיצויים לפי סעיף 197. בהחלטתה שניתנה ביום 9.6.05 קובעת הועדה, בין היתר, כי בשומת שמאי העותרים אין התייחסות להוראות התכנית בעניין המיגון האקוסטי.... על חוות הדעת לפרט יותר בהקשר זה – כאשר מחוות הדעת לא ניתן ללמוד כלל אם כל זה נלקח בחשבון הפגיעה. כמסקנה, הוועדה לא התירה לתקן את השומה ובעקבות המסקנה לא נפסקו פיצויים.
התייחסות לשכת שמאי המקרקעין בישראל
לשכת שמאי המקרקעין בישראל הינה גוף וולונטרי בו חברים שמאי מקרקעין החפצים בכך. הלשכה מפיצה, בין היתר, קווים מנחים לנושאים מקצועיים שונים וביניהם קווים מנחים מס' 2 העוסקים בפרוט הנדרש בשומת היטל השבחה.
ה. רוסטוביץ (2) גורס בספרו כי בהעדר כללים של מועצת שמאי המקרקעין שהינה הגוף הסטטוטורי המפקח על שמאי המקרקעין, הכללים שקבעה הלשכה לפני שנים רבות מחייבת את כלל שמאי המקרקעין.
החלטת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין בישראל (5)
בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין בישראל, אשר לאור חשיבות הנושא דן בעניין בהרכב מורחב, קיבל את ההחלטה הבא:
"בית הדין ראה את עצמו נדרש לסוגיה – מה רמת הפרוט הדרושה בשומה הנערכת ע"י שמאי מקרקעין חבר הלשכה, לנושאים – היטל השבחה, טבלאות איזון, פיצויים לפי ס' 197, הפקעות וכל חוות דעת שמאית אחרת.
שמאי המייצג רשויות מקומיות, בבואו לתבוע תשלום מנישום, מייצג בעבודתו את עמדת הרשות והיה ראוי כי הרשות או נציגה – יציגו בפני הנישום את כל היריעה.
לאור מגמות הפסיקה והחוק (חוק יסוד כבוד האדם וחרותו בכל הנוגע לזכות הקנין) בכל תחומי הקנין והמיסוי החל עליו, כמפורט לעיל, ראוי ששמאי המקרקעין יתאימו את עצמם למגמה זו וייתנו פרוט מלא לתחשיביהם.
נושא הפרוט הנדרש מן השמאי, הינו עקרוני. השקיפות הנדרשת מן השמאי ומניעתה, מהווים לא אחת נושא להתרעמות בתי המשפט כנגד כלל השמאים. לכן מסכים בית הדין עם גישתו העקרונית של זוהר ברניר, המייצג בתלונה זו שמאים רבים אחרים.
לדעת בית הדין ראוי היה כי כל שמאי חבר הלשכה יתאים את עצמו למגמות החוק והפסיקה וייתן בכל חוות דעת את מלוא הנתונים, הנימוקים והתחשיבים שהיו בסיס לשומתו."

דו"חות מבקר המדינה
מבקר המדינה (6,7) התייחס מספר פעמים לחוסר הפרוט הן בשומת שמאי הועדה והן בשומת שמאי הבעלים. בדו"ח המבקר לאחת העיריות משנת 2000 נאמר:" על הוועדה המקומית לדרוש מהשמאים לציין בשומה את הנימוקים לקביעת השומה ולפרט על אילו קריטריונים היא מבוססת. בדרך זו השמאים מטעם הבעלים ידרשו להתייחס באופן מפורט לנתונים ולנימוקים של שמאי הוועדה".


 מסקנה

המסקנה הנובעת מכל האמור לעיל הינה כי בחוות דעת שמאית ומיוחד בחוות דעת שעל בסיסה הרשות השלטונית תובעת תשלום (או מציעה פיצוי) לאזרח, על השמאי לפרט היטב את חישוביו ולא לקבוע ערכים שהביסוס להם אינו מפורט בשומתו.



מראי מקום:
1. י. דנוס: נימוקים ותחשיבים לחוות הדעת – רשות או חובה, מקרקעין וערכם ק"ג (103) יולי 1990.
2. ה. רוסטוביץ "היטל השבחה" הוצאת אורין תשנ"ז-1996, עמ' 416.

3. בשא 001646/00 הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' רן אלדר ודליה (נפסק ביום 11/11/2004).

4. בג"צ 1234/91 חיים יודוביץ בע"מ נ' עיריית חולון.

5. החלטת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין מיום 13.1.04 בתביעתו של זוהר ברניר.

6. דו"ח מבקר המדינה לשנת 2000.
7. דו"ח מבקר המדינה לשנת 2001.

8. תיק 502/86 מ.ת.מ. ושופרסל נ' ועדה מקומית לתו"ב פ"ח (פורסם במקרקעין וערכם 101 עמ' 62)

9. ועדת ערר מחוז ת"א, הר/5145/05, החלטה מיום 9.6.05

 

מאמר 13