היטל השבחה: השומה האחרת - חידה בלשית (2)

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים (M.B.A.) ושמאי מקרקעין

 

בהמשך למאמרי הקודם שפורסם בגיליון מס' 5 של ARNONA, מובא מקרה נוסף המדגים את החידה המסתתרת בשומת היטל ההשבחה של שמאי הוועדה ואת דרך פתרונה.

פרטי המקרה

בהתאם לשומת שמאי הועדה, מדובר בשתי חלקות בגוש מסוים, בשטח כולל של 2,133 מ"ר, אשר בעקבות תכנית חדשה החלה על שתי החלקות הנדונות (בצירוף חלקה שלישית, אשר לא נכללת בשומה) נוצרו מגרשים חדשים ביניהם המגרש נשוא השומה.

במצב התכנוני הקודם חלה תכנית מנדטורית 6R/ לפיה ניתן היה לבנות על חלקה בשטח מינמלי של 1000 מ"ר, בית מגורים בשטח 150 מ"ר ובנוסף, מבנה עזר בשטח 25 מ"ר.

במצב התכנוני החדש, נוצר מגרש חדש לשלש יח"ד.

שווי המגרש במצב החדש, כפי שקבע שמאי הוועדה מקובל עלי.

בהתחשב בשטח שתי החלקות במצב הקודם, תוך התבססות על הנחת שמאי הוועדה כי ניתן היה לבנות יח"ד אחת בלבד, שומתו של שמאי הוועדה לגבי שווי המקרקעין במצבם הקודם מקובלת עלי.

במבט ראשון, נראה היה כי ברגע שהערכים שקבע שמאי הוועדה לשווי המקרקעין בשני המצבים סבירים, אין מקום להגיש שומה אחרת. האומנם?

דרך תקיפת  הבעיה

כפי שקורה לא פעם בשומת היטל השבחה, פתרון החידה אינו טמון בשווי.

העובדה שלנישום היו במצב הקודם שתי חלקות, צדה את עיני.

עיינתי בנסחי רישום המקרקעין ומצאתי כי שטח שתי החלקות המשתתפות בתכנית (מתוכם נגזר מגרש ב' נשוא השומה) הינו 1848 מ"ר (החלקה הגדולה) ו- 285 מ"ר (החלקה הקטנה) בהתאמה.

בשלב הבא קראתי בעיון רב את שומת שמאי הועדה והתברר לי כי במצב הקודם, קבע כי אין כל זכויות לחלקה הקטנה וכי לחלקה הגדולה זכויות בניה של 150 מ"ר וזאת בהתאם לתקנון של

6R/. 

עיינתי בתקנון הבריטי הארוך ומצאתי את המפתח לחידה:

בסעיף (e) 27 לתקנון תכנית R/6 מצוין כי "במקרים בהם שטח החלקה נמוך מהמינימום הנדרש, ניתן להגדיל את שטח הקרקע ע"י צרוף קרקע סמוכה כך שהקרקע החדשה תעמוד בדרישות המידות והצורה".

מכיוון ששתי החלקות היו בבעלות אחת, טענתי כי בהסתמך על התקנון הבריטי, יכול היה הבעלים לצרף קרקע מהחלקה הגדולה לחלקה הקטנה כך שבעקבות הצירוף, יתקבלו שני מגרשים בשטח העולה על 1,000 מ"ר למגרש אשר כל אחד מהם מאפשר בניה של יח"ד אחת. שינוי זה מגדיל את שווי המקרקעין במצב הקודם וכפועל יוצא, מקטין את ההשבחה.

סוף הסיפור

שמאי הוועדה, לאחר שקרא את השומה האחרת התבטא כי טרם נטען בפניו טיעון שכזה. לגופו של עניין, קיבל שמאי הוועדה את הטיעון ותיקן שומתו בהתאם.

הלקח הנלמד

הלקח הנלמד ממקרה זה: אל תסתפק בקטעי התקנון המצוטטים בחוות דעתו של שמאי הוועדה.

קרא בעיון רב את תקנון התכנית על כל  סעיפיו והערותיו. אולי שם תימצא העילה לתקיפת שומת הוועדה.