היטל השבחה: השומה האחרת - חידה בלשית ?

 

זוהר ברניר - שמאי מקרקעין, מהנדס ( M.Sc.), M.B.A

 

בהכנת "שומה אחרת" ע"י שמאי הבעלים קיימת התמודדות מול שומת היטל השבחה שהוכנה ע"י שמאי הועדה המקומית, הדומה בהרבה מקרים להתמודדות בחידה בלשית.

שמאי הבעלים, בבואו להכין את השומה האחרת, מקבל "תיק תביעה" לכאורה "סגור":

בתיק אמורים להופיע שם הנישום, פרטי המקרקעין, המצב התכנוני, העילה להיטל, תיאור הסביבה והנכס ותחשיב ההיטל.

ניסיוני מלמד שדרך החשיבה המומלצת אל תיק התביעה "הסגור" בהכנת השומה האחרת תהיה תוך התייחסות לחוות דעת שמאי הועדה כאל  חידה ולחפש בה קודם כל היכן הוא שגה.

השגיאות עשויות להיות בפרטי המקרקעין, בשטח הקרקע ( בעיקר בעקבות הפקעות שהיו בין המצב הקודם למצב החדש), בשטח הבנוי, במצב התכנוני ( הן בפרטי הת.ב.ע. והן בחוסר התייחסות לסעיפים בתקנון התכנית), בהגדרת הנישום להיטל, במפגעים בנכס ובסביבה וכד'.

להלן מקרה בו תתואר "החידה" ,אופן פתרונה בפועל והלקח הנלמד.

פרטי המקרה

מדובר בדירה בבית משותף ישן עם גג רעפים המכיל 5 יח"ד בשתי קומות מעל קומת מרתף.

בעלים של דירה בקומת הקרקע מכר את דירתו ונדרש לשלם היטל השבחה.

המצב התכנוני החדש הגדיר את החלקה כאזור מגורים ג', 12 יח"ד לדונם. בנוסף, ניתן לבנות חדרי יציאה לגג לכל דירה שבקומה העליונה.

לפי שמאי הועדה, בהתחשב בשטח החלקה ניתן לבנות עוד 5 יח"ד וכן חדרי יציאה לגג לדירות בקומה העליונה.

שמאי הועדה פרט בעקרונות שומתו שלקח בחשבון הוצאות פרוק גג הרעפים ויציקת גג בטון, התקנת מעלית, שיפוץ חיצוני, הפחתה בגין דחייה של 5 שנים עד להתארגנות לבניה.                                   חשיבה או חישוב ?

ניסיוני מלמד שבהרבה מקרים אנשים נוטים לחשב במקום לחשוב ובכך הם מחמיצים את העיקר.

נוכחתי לראות זאת כאשר פנו למשרדי מס' מועמדים להתמחות בשמאות מקרקעין.

על מנת לבדוק את רמתם, נתתי להם את השומה האמורה וביקשתי מהם שיכינו שומה אחרת. המועמדים הכינו חוות דעת בה הפגינו טכניקת חישוב שרכשו בתקופת לימודיהם וחישבו, בדרך זו או אחרת, את היטל ההשבחה החל לדעתם במקרה זה. אף אחד מהם לא הפעיל כלי חשיבה המנסים לבדוק באם בכלל חל היטל השבחה במקרה זה.

וכך גם בניסיוני האישי בתחום אחר כשעסקתי לפני כ- 25 שנה עסקתי בנושאי אקולוגיה בבתי הזקוק בחיפה. באותה תקופה, יצאה טיוטה ראשונית של החוק בנושא איכות הסביבה ומספר אנשים, ואני ביניהם, התבקשנו להעריך את משמעות החוק לגבי בתי הזקוק.

לאחר עבודת ההכנה שערך כל אחד, נפגשנו אצל סמנכ"ל ההנדסה וכל אחד הציג את משמעויות החוק בעיניו כולל ההשלכות הכספיות של החוק על החברה. לאחר שהוצגו הדברים, ביקש מנהל היצור - שהיה המבוגר והמנוסה בחבורה, את רשות הדבור ואמר שאינו מבין על מה מדובר כי בסעיף האחרון לחוק כתוב שחברה יכולה לבקש מהשר שחוק זה לא יחול עליה וכל מה שצריך לעשות זה להיכלל בסעיף זה.  וכך אכן נעשה.

 

דרך תקיפת הבעיה

כאשר קיים בנין ישן ורוצים להרחיבו יש לבדוק היטב את התקנון החדש לגבי הרחבות שכאלה.  בבדיקות התקנון במקרה זה נמצאו מספר משפטים חשובים הרלבנטיים לעניינינו:

א.         למרות הבניה הקיימת במגרשים באזור זה, כל בניה חדשה תהיה עפ"י הוראות הבניה הנ"ל.  ב. לאזור מגורים ג' תותר בניה של 4 קומות על עמודים.

ג.          קו בנין צדדי 4.0 מטר.

בדיקת הבנין הישן העלתה כי הוא בנוי על הקרקע וכי קו הבנין הצדדי הינו 2.6 מטר.                המסקנה : לא ניתן לבצע תוספת בניה מבלי להרוס את הבנין כולו ולפיכך, במקרה זה, אין השבחה.

סוף הסיפור

שמאי הועדה, לאחר שקרא את חוות דעתי הסכים כי אכן יש פטור במקרה זה אך העביר את ההחלטה ליועצת המשפטית לועדה.  לאחר שלשה חודשי התלבטות, פטרה היועצת המשפטית את המוכר מהיטל השבחה.

הלקח הנלמד

אל תסתפק בקריאת הפרטים החשובים שבתקנון בדבר אחוזי הבניה ומספר יח"ד. קרא היטב את כל ההערות שבתקנון. אולי שם תמצא את העילה לתקיפת שומת שמאי הועדה.