ערעור על החבות בהיטל השבחה: נישומים באגודת הכורמים בגדרה

 

זוהר ברניר - מהנדס (M.Sc.), מוסמך במינהל עסקים (M.B.A.) ושמאי מקרקעין

מבוא

כאשר נישום נדרש לשלם היטל השבחה בגין מימוש, ונראה כי אינו חייב בהיטל מטיעונים משפטיים, הרי לפי סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית עומדות בפניו שתי דרכי פעולה:

א.         להגיש שומה אחרת ובמסגרתה להעלות את הטיעונים המשפטיים לאי החבות בהיטל. באם לא תתקבלנה טענותיו המשפטיות, להמשיך בהליך של שמאי מכריע ואם השמאי המכריע לא יקבל את טענותיו, לערער על החלטת השמאי המכריע לביהמ"ש השלום.

ב.         לערער ישירות לביהמ"ש השלום על עצם החיוב בהיטל בנקודות משפטיות.

 

לכל אחת מדרכי הפעולה הנ"ל מאפיינים יחודיים ביניהם ניתן לציין:

א.         בשומה אחרת ניתן לתקוף, כטענה חלופית, את גובה השומה וזאת למקרה בו לא תתקבל טענת אי החבות.

ב.         ערעור ישירות לביהמ"ש, במידה וידחה, עשוי למנוע מהנישום אפשרות להגיש שומה אחרת וזאת משום חלוף 30 הימים הקבועים בחוק להגשת שומה אחרת.

ג.          ההליך באמצעות שומה אחרת, בד"כ מהיר יותר מפניה ישירות לביהמ"ש (אלא אם מי מהצדדים מערער לביהמ"ש על החלטת השמאי המכריע).

מי שבוחר להגיש שומה אחרת חייב להיות מודע כי לפי פס"ד חממי

(ע"א 730/95 חממי נ' הועדה המקומית ראשון לציון) הרי מי שבחר בדרך השומה האחרת, חייב למצות את ההליך בפני שמאי מכריע ולא יוכל לערער לביהמ"ש על עצם החיוב בהיטל לפני מיצוי שלב השמאי המכריע.

עובדות המקרה

מדובר בקרקע חקלאית ששינתה יעוד ועליה חלה ת.ב.ע. זמ574/ אשר פורסמה למתן תוקף ביום 2.11.94.

חברי אגודת הכורמים חתמו על הסכמי הפיתוח במהלך שנת 95 דהיינו, לאחר אישור התכנית המשביחה.

בהסכם הפיתוח נאמר בין היתר: "וידוע לחוכר כי היטלי החובה, לרבות היטלי השבחה במידה ויחולו, יחולו עליו".

בעת בקשת היתר בניה, הועדה המקומית "זמורה" דרשה מהחברים היטל השבחה בגין מימוש חלקי, לפי שטחי הבניה שביקש כל חבר.         

שלשה חברים (ככל הידוע לי), החליטו לערער על שומת הועדה:

האחד באמצעות שמאי מטעמו שטען טענות לגבי גובה ההיטל אך לא טען טענות משפטיות על עצם החיוב.

השני באמצעות שמאי מטעמו (הח"מ) בו נטענו טענות הן לגבי אי החבות בהיטל והן לגבי גובה ההיטל.

השלישי ערער לביהמ"ש באמצעות עו"ד על עצם החבות בהיטל.

טענות משפטיות בשומה האחרת לאי חבות בהיטל השבחה

בשומה האחרת ובדיון בפני השמאי המכריע, טענתי כי הנישום לעניין היטל השבחה הינו מ.מ.י וזאת מהסיבות הבאות:

1.         נטל השכנוע בהיטל השבחה

1.1       על מנת להטיל על נישום היטל השבחה לפי התוספת השלישית מוטל נטל השכנוע על הועדה המקומית.

עליה להוכיח, בין היתר, כי במועד בו חל אירוע המס של היטל ההשבחה, הנישום הוא הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין, כמשמעם בסעיפים 2 ו- 3 בחוק המקרקעין וכמשמעם לפי סעיף 259 (ד) בחוק התכנון והבניה המתייחס לקרקעות מ.מ.י.

1.2       הנישום בהיטל השבחה חתם על חוזה פיתוח עם מ.מ.י לאחר המועד בו חל אירוע המס בגינו נוצרה החבות בהיטל השבחה, דהיינו, לאחר אישור הת.ב.ע. המשביחה זמ/574.

טענה זו מספיקה לדעתי על מנת לפטור אותו מהיטל וזאת משום שביום בו אירע אירוע המס, הנישום היה מינהל מקרקעי ישראל.

1.3       בפס"ד רע"א 85/88 "קנית" ניהול השקעות ומימון בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן

קבע כב' השופט (בתוארו אז, ז.ב.) ברק "החוזה (הסכם הפיתוח-ז.ב) נוסח בזהירות, ועל פי לשונו עניין לנו בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המערערת אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות".              

לפיכך "בעת הטלת מס השבחה לא הייתה המערערת חוכרת לדורות, ועל כן אין הועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל".

בפס"ד זה הוגדר מעמדה של חברת "קנית" בתקופת הסכם הפיתוח כבר רשות.

קביעת בית המשפט העליון בפס"ד "קנית" אומצה ע"י השופט ש. ברוך בתיק המ' 1087/94 חיל השקעות ונכסים בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמלה.

ברצוני להסב תשומת הלב שהיטל ההשבחה שנדרש מחברת "קנית" בע"מ היה על תכנית שהוכנה במיוחד כדי לענות על דרישות שהציבה חברת "קנית" כתנאי להסכמתה לבוא כחוכרת החלקה דנן תחת עירית רמת גן שהיתה החוכרת הקודמת.

למרות זאת, מצא בית המשפט לנכון לפטור אותה מהחבות בהיטל ההשבחה.

בהתאם לאמור לעיל יש להגדיר את מעמדו של היזם כבר רשות ולא כחוכר לדורות ולפיכך אין הועדה המקומית זכאית לגבות ממנו את ההיטל.

 

2.         התחייבות היזם בחוזה הפיתוח לשאת בהיטל השבחה, באם יחול.

2.1       לדעתי ניתן לטעון מהניסוח בהסכם הפיתוח שהכוונה רק להיטלים שיחולו בעתיד.

2.2       בהסכמי הפיתוח של חברת "קנית" בע"מ ושל חברת חיל השקעות ונכסים בע"מ הופיע סעיף התחייבות דומה והשופטים מצאו לנכון לפטור את המערערות מחובת תשלום ההיטל.

אצטט את דברי כב' השופט ש. ברוך בפסק דינו בערעור של חברת חיל השקעות ונכסים בע"מ :     

"המינהל אינו יכול ליצור בהבל פיו חבות בתשלום מס שאינה קבועה בהוראת חוק מפורשת ולמעשה מבקשת המשיבה ליצור חבות במס מכוח הוראה חוזית שלדעתה (ואיני שותף לה) מצדיקה חבות שכזו."

  • מופנית תשומת הלב לדברים שכותב

    עו"ד רוסטוביץ בספרו היטל השבחה עמ' 151:

    "לעניין זהותו של הנישום אין נפקות להסכמה בין הצדדים לעסקה מי מהם ישא בחובת התשלום. לוועדה המקומית מוקנית הזכות להטיל מס מכח הדין ולא מכח הסכם."

                           

     

     

     

    פסיקת ביניים של השמאי המכריע

    מכיוון שערערתי על זהות הנישום בהיטל, הוסכם שהשמאי המכריע יחלק את פסיקתו לשניים:

    בשלב הראשון יחליט השמאי המכריע על זהות הנישום בהיטל השבחה ובשלב השני, אם יחליט השמאי המכריע כי היזם הינו הנישום, יקבע השמאי המכריע את גובה ההיטל.

    השמאי המכריע כינה את החלטתו הראשונה בכותרת: "שומה מכרעת - החלטת ביניים".

    בהחלטתו, קבע השמאי המכריע בזו הלשון:

    אין הועדה המקומית הגוף שיקבע מי משני הצדדים לחוזה הפיתוח המיוחד - מינהל מקרקעי ישראל או היזם - ישא בתשלום היטל ההשבחה שחל על המקרקעין ביום הגשת הבקשה להיתר בניה. הוראות החוק כובלות את ידי הועדה המקומית ואוסרות עליה למתן היתר בניה במקרקעין שבתחומם חל חוב של היטל השבחה.

    על רקע הנתונים שהוצגו בפני, ובהתאם לאמור לעיל - הגעתי למסקנה כי הועדה המקומית מנועה מהוצאת היתר הבניה - כל עוד לא שולם היטל ההשבחה.  את המחלוקת מי ישלם את ההיטל - מ.מ.י. או היזם לפי הסעיף המיוחד בחוזה הפיתוח - להשלים בברור שיערך על ידו, בינו ובין מינהל מקרקעי ישראל.

     

    הערותיי העיקריות להחלטת השמאי המכריע הינן:

    א.         שגה  השמאי  המכריע  בכך  שקבע  כי  אין  הועדה המקומית הגוף שיקבע מי משני הצדדים ישא בתשלום היטל ההשבחה. לעניין זה, כותב רוסטוביץ בעמוד 174  בספרו, הדן הזיהוי הנישום והאומר, בין היתר, כי "זיהוי של הנישום הנכון הוא אחד מתנאי היסוד בכל דין, המטיל תשלומי חובה". ובהמשך:...

    "השבחת המקרקעין היא אירוע המס, היוצר את החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה, ואולם חובת התשלום המוטלת על הנישום מתגבשת במעשה הטלת ההיטל על ידי הועדה המקומית".

    ב.         לנושא סמכות השמאי המכריע, טענתי כי היזם אינו הנישום כלומר, טענתי לגבי עצם חבותו של היזם בהיטל השבחה.

    טענה זו הינה בתחום סמכותו של השמאי המכריע (ר' עמוד 511 בספרו של רוסטוביץ).

    לטעמי, השמאי המכריע יכול לקבל טיעון זה או לדחותו.

    השמאי המכריע בחר שלא להחליט ולא קבע מי החייב בהיטל השבחה.


     

    ג.          בקביעתו הנ"ל, השמאי המכריע שלח את היזם להתדיין עם מ.מ.י לגבי זהות הנישום.

    רוב הסיכויים שהצדדים לא יגיעו להסכמה, ואזי ליזם נחסמת האפשרות לפעול באמצעות שמאי מכריע  ולא לכך התכוון המחוקק. כמו כן, רוב הסיכויים שהתדיינות שכזו תארך מעל 45 יום ואז תחסם הדרך בפני הנישום

    לערער לביהמ"ש. 

    ד.         בקביעתו של השמאי המכריע כי כל עוד לא שולם היטל ההשבחה, הוועדה מנועה מלתת היתר בניה, חרג השמאי המכריע מסמכותו. קביעה זו  לא התבקשה ע"י מי מהצדדים שהופיעו בפני השמאי המכריע וגם לא מצאתי בספרות או בפסקי דין רמז כלשהו כי לשמאי המכריע סמכות לקבוע באם מותר או אסור לוועדה המקומית לתת היתר בניה.

     

    ערעור על החלטת השמאי המכריע

    היזם ערער לבית המשפט על החלטת השמאי המכריע והעלה טיעונים דומים לטיעונים שהועלו בפני השמאי הכריע ובנוסף, טען מערער כי השמאי המכריע, בהסתמך על החומר שהובא בפניו,  היה חייב לקבוע על מי חל ההיטל והוא שגה בכך שהעביר את המחלוקת לפתחם של המינהל או המערער.

    המשיבה טענה בעיקרי הטיעון כי יש דינו של הערעור להדחות באשר הערעור הוגש על החלטת ביניים בלבד ולא על הכרעת שמאי מכריע כפי שדורש סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית.

    השופט גדעון ברק (בש"א 1335/98 הנקין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה "זמורה" ) רמז בדבריו שיתכן שהבקשה צריכה להידון על פי טען ביניים, על מנת שיוחלט מי מבין השניים

    (היזם או מ.מ.י. - ז.ב.) צריך לשאת בהיטל השבחה. כמו כן, מכיוון שהמערער שילם את ההיטל, עליו למצוא את הדרך הנאותה להגשת בקשה להחזרת המס. לבסוף קיבל השופט את עמדת המשיבה וקבע כי לא ניתן לערער על החלטת ביניים של שמאי מכריע.

    שומה מכרעת

    בעקבות החלטת ביהמ"ש, חזר הדיון לשמאי המכריע ופעם נוספת נטענו הטענות בדבר זהות הנישום לעניין היטל השבחה.   

    השמאי המכריע לא קיבל את טענת אי החבות בהיטל וקבע, כי בהסתמך על התנאים המיוחדים בחוזה, כולל התחייבות היזם לשאת בהיטל השבחה, הרי היזם הינו הנישום לעניין היטל ההשבחה.

    היזם החליט לא לערער לביהמ"ש על ההחלטה הסופית של השמאי המכריע.

     

     

    יזם ג' - ערעור ישירות לביהמ"ש

    יזם ג', בחר לערער על עצם החבות ישירות לביהמ"ש

    (המ 3790/97 לרנר  נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "זמורה"). עו"ד וואש טענה מטעם המערער כי לפי ס' 21 לתוספת, מ.מ.י., אשר בתאריך הקובע היה הבעלים של המקרקעין הינו החייב בהיטל השבחה. כמו כן, ציטטה עורכת הדין את הלכת קנית.

    המשיבה טענה בסיכומיה כי על המערער לשלם ההיטל משלש סיבות: 

  • הייתה עסקת החלפת מקרקעין שהינה עסקה בתנאים מיוחדים וכחלק מהתנאים, לקח על עצמו המערער לשלם את ההיטל.

  • המערער נהנה מהזכויות המשביחות ולכן לפי דיני עשיית עושק ולא במשפט חל עליו תשלום ההיטל.

  • הלכת קנית לא חלה בעניין זה מסיבות שונות, בין היתר בגלל הצמדת ההסכם לנוכחי לתנאים המיוחדים.

    בפסיקתו קובע כב' השופט כי המשיבה לא המציאה מסמכים המאמתים את דבר התנאים המיוחדים הכוללים החלפת מקרקעין. כמו כן, לאור בחינת הסכם הפיתוח, קבע השופט כי המערער אינו מקבל מעמד מיידי של חוכר ולכן הינו בהסכם פיתוח. אי לכך, בתאריך הקובע לא היה המערער במעמד של חוכר.

    לעניין התחייבות היזם לשאת בהיטל השבחה, קובע השופט כי האמור בסעיף צופה פני עתיד, מאז חתימת החוזה ואילך ולא פני עבר.

    לעניין הלכת קנית קובע השופט כי היא חלה במקרה דנן ומצטט מהלכת קנית: "כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה המקומית... להטיל מס השבחה מותנה בכך, כי "בעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות"  (שם, כמ' 786-787)".

    סוף דבר, לאור האמור לעיל, קובע השופט גדעון ברק כי " אין המערער חב בתשלום ההיטל, יען כי כפי שהוכח בראיות שהונחו בפני לא היה המערער בעלים של הנכס וגם חוכר לדורות לא היה. לפיכך, אני מחליט לקבל את הערעור."

     

    הערה לפסק הדין:

    במקרה, אותו שופט דן גם בערעור על החלטת הביניים של השמאי המכריע. בערעור הנ"ל, השופט לא דן לגופו של הערעור ודחה את הערעור בנימוקים פרוצדורליים שונים ובעיקר מהנימוק שלא ניתן לערער על החלטת ביניים של שמאי מכריע וזאת למרות טענת היזם כי בנקודות המשפטיות הייתה סופיות בהחלטת השמאי המכריע .

    נראה לי כי הדחייה לא שירתה את העניין המהותי וגרמה לסרבול ההליך המשפטי ועינוי דין מיותר.

     

    סוף דבר

    הוועדה המקומית החליטה שלא לערער על פסק הדין ובכך הפכה אותו לסופי.

    לאחר פרסום פסק הדין, יזם ב' שבחר לא לערער על החלטת השמאי המכריע, פנה לוועדה וביקש שיוחזר לו היטל ההשבחה, למרות שלא ערער כחוק לביהמ"ש.

    הוועדה, משיקולים ציבוריים, החליטה להחזיר לו את היטל ההשבחה ששולם לפי קביעת השמאי המכריע.

    יזם א' שישב על הגדר והמתין לתוצאות ההליכים השונים, זכה בהחזר ההיטל מבלי להתאמץ.